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In dieser Phase wird das Projekt differenziert gestartet. Es werden Ziele und die Projektorganisation festgelegt und die Zusammenarbeit aller Projektbeteiligten geregelt. Es erfolgt eine konkrete Standort- und Marktanalyse für das Gesamtprojekt. Auf Grundlage einer Zielgruppendefinition und Potenzialanalyse wird ein inhaltliches Konzept entworfen, durch das die Gesamtprojektidee in kompatible Teilprojekte aufgesplittet werden kann. Für die jeweiligen Teilprojekte werden entsprechende Investoren und/oder Betreiber gesucht. Bei Leisure-Immobilien können hierunter unter anderem Teilprojekte in Form von Hotelanlagen, Wellnessparks, Eventhallen, Sportanlagen (z.B. Golfplatz, Reiterhof, Wassersportzentren etc.), Sportakademien etc. fallen. Die für die Teilprojekte erforderlichen architektonischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Leistungen werden mit Planungspartnern festgelegt. Dabei sind die Belange jeder beteiligten Disziplin zu berücksichtigen. In einem Masterplan werden alle Teilprojekte zu einem Gesamtkonzept zusammengefügt und in eine Mikrostandortplanung eingepflegt. Die Projektprogrammstellungsphase wird durch eine Feasibility-Study abgerundet, in der die Machbarkeit der Zielformulierung überprüft wird.
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